Почему прозрачность рынка недвижимости стремительно снижается

Почему падает уровень информированности покупателей

За последние годы реалистичность ожиданий у покупателей жилья изменилась: более 40 % сделок совершается через рассрочку, а банки и застройщики активно вводят дополнительные комиссии. Согласно данным Росстата, в первом полугодии 2023 года объем продаж квартир с рассрочкой достиг 38 % от общего рынка, что на 7 % выше уровня годичной давности. При этом 65 % покупателей не получают полных сведений о возможных финансовых рисках и последствиях досрочной выплаты. Такая статистика указывает на снижение прозрачности рынка недвижимости и рост недоверия: потенциальные инвесторы и обычные граждане сталкиваются с непредвиденными расходами, которые не всегда четко прописаны в договоре.

Комиссии застройщиков и их влияние на стоимость жилья

1. Процентная надбавка к ипотеке. Банки могут начислять дополнительную маржу до 2–3 % годовых на кредиты под жилые комплексы через дочерние структуры.
2. Комиссия за техническое сопровождение рассрочки. Практически каждый второй договор рассрочки содержит пункт о взимании единовременных комиссионных до 50 000 ₽.
3. Скрытые платежи при изменении сроков или условий. Застройщики нередко пересматривают графики платежей, вводя штрафы за перенос взноса даже на несколько дней.

Такие сборы приводят к удорожанию квадратного метра: по оценке ЦБ, в 2023 году дополнительная нагрузка на покупателя достигла 7 % от начальной стоимости квартиры.

Риски рассрочки и недостаток прозрачности

• Повышенные ставки при досрочном погашении. Покупатель должен заплатить не только оставшуюся часть долга, но и штрафы за «преждевременный выход» из графика.
• Неясность условий пролонгации. Иногда договор не предусматривает автоматической пролонгации, из-за чего заемщик теряет льготы.
• Отсутствие полноценного андеррайтинга. Многие банки не запрашивают справки о доходах, что увеличивает риск невыплат и судебных тяжб.

По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, регулятор «не поддерживает массовое использование схем рассрочки с недостаточной проверкой платежеспособности», поскольку это подрывает доверие к финансовой системе.

Какие меры предлагает Центробанк

1. Обязательное подтверждение дохода. Клиент сможет получить рассрочку только при наличии официальных документов о заработке.
2. Лимит ставок по рассрочке. Регулятор намерен установить верхний порог комиссионных и кредитной нагрузки.
3. Требования к раскрытию полной информации. Застройщикам и банкам предстоит детально информировать о штрафах, условиях досрочного погашения и других сборах.

По плану ЦБ, новые правила вступят в силу во втором полугодии 2024 года; о точных сроках и технических деталях можно узнать из официального релиза на сайте Банка России: https://www.cbr.ru/press/pr/?file=240126-1.

Итоги: к чему готовиться покупателям

Четкость и доступность информации становятся главным фактором здоровья рынка недвижимости. Перед заключением договора рассрочки:

• Тщательно изучайте все пункты о комиссиях и штрафах.
• Запрашивайте справки о банковских ставках и условиях досрочного погашения.
• Сверяйте данные с публичными источниками Росреестра и ЦБ.

Открытость данных и строгие требования к документации помогут снизить риски и вернуть доверие между участниками рынка.

Вам так же будет интересно узнать: Как получить скидки на жилье до 1 млн рублей от застройщиков