30 июля 2025 03:00, Анастасия Обоймова, Новости недвижимости, 👁 138
Продажа квартиры, находящейся в обременении, – задача, требующая четкого понимания юридических и финансовых аспектов. В России ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами: по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по новым договорам в августе 2024 составляла 9,5% годовых. Более 30% сделок на вторичном рынке сегодня приходятся на жилье, купленное в ипотеку. Чтобы оформить передачу прав без задержек и обеспечить безопасность всех участников, важно заранее определить стратегию: досрочное погашение кредита, получение согласия банка или переоформление ипотеки на покупателя. В этой статье вы найдете подробную инструкцию, список документов и советы юристов для быстрой и законной сделки.
Почему нельзя сразу продать ипотечную квартиру
До погашения кредита жилье находится в залоге у банка, что фиксируется в ЕГРН. Без снятия обременения или письменного согласия банка Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.
Варианты продажи ипотечного жилья
| Способ | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Досрочное погашение долга | Полное снятие обременения | Требует крупных собственных средств |
| Получение согласия банка | Не нужно заранее искать деньги | Договор согласовывается несколько недель |
| Переоформление ипотеки на покупателя | Быстрый расчет между сторонами | Покупатель должен соответствовать требованиям банка |
Как проходит досрочное погашение и продажа
- Продавец вносит всю сумму остатка кредита (собственные накопления, потребкредит, заем у знакомых).
- Банк выдает справку о погашении и направляет Росреестру заявление на снятие обременения.
- После удаления записи в ЕГРН продавец и покупатель подписывают договор и регистрируют переход права.
- Оставшиеся средства продавец получает сразу или после регистрации по договоренности.
Продажа через банк-ипотекодатель
Если нет возможности закрыть долг: банк сам организует сделку под контролем менеджера. Схема на примере Сбера:
- Подписание трехстороннего договора (продавец – покупатель – банк).
- Открытие аккредитива: деньги покупателя хранятся до регистрации.
- После регистрации перехода права в ЕГРН банк гасит ипотеку, остаток переводит продавцу.
- Снятие обременения занимает до 7 дней.
Необходимые документы
• Паспорт продавца и покупателя
• Договор ипотеки и закладная
• Справка о задолженности и её погашении
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН
• Договор купли-продажи и акт приема-передачи
Налоговые нюансы при продаже ипотечной квартиры
С дохода от продажи взимается НДФЛ: 13% для суммы до 2,4 млн ₽ и 15% для превышения. При владении менее льготного срока (3 или 5 лет) налог считается от суммы сделки. Продавец может применить вычет 1 млн ₽ или «доходы – расходы», включая проценты по ипотеке. Пример расчета для квартиры за 5 млн ₽:
(2,4 млн × 0,13) + (2,6 млн × 0,15) = 702 тыс. ₽.
Источник: данные Росреестра и ЦБ РФ (https://rosreestr.gov.ru, https://cbr.ru).
Читайте также:
Как мгновенно узнать лицевой счет квартиры: секреты и лайфхаки
Тайный путь к квартире: сделка без ипотеки в Сбере через Домклик!
Аварийное жильё: раскрываем секреты расселения и компенсаций!
